Израильское право предусматривает возможность приобретения дома или квартиры на израильской земле любому желающему это сделать, даже в том случае, если будущий покупатель не является гражданином Израиля. Более того, власти страны заинтересованы в привлечении иностранных инвесторов, и местный рынок недвижимости в последнее время демонстрирует уверенный рост именно благодаря притоку зарубежных капиталов. Перспектива приобрести жилую недвижимость на территории Израиля довольно заманчива. Во-первых, мягкий климат страны и хорошо развитая инфраструктура делают проживание весьма комфортным. Во-вторых, цены на израильскую недвижимость стабильно растут, и подобное капиталовложение окажется очень выгодным.
Для начала следует ознакомиться с некоторыми особенностями израильского рынка жилой недвижимости. Они связаны с государственным регулированием в области собственности на землю. Тип недвижимости определяется в зависимости от того, кто является собственником земли, на которой стоит жилое строение.
Если участок земли, на которой был построен дом, принадлежит частному лицу, никаких проблем с приобретением жилья у иностранного гражданина не возникнет. Процесс купли-продажи будет несложным и не займёт много времени. Этот вариант – наиболее привлекательный для любого иностранца, рассматривающего возможность стать собственником дома в Израиле. Недвижимость, внесённая в реестр регионального земельного управления Табо – а дома, построенные на земле, принадлежащей частным лицам, относится к именно этой категории – при оформлении сделки купли-продажи передаётся в собственность новому владельцу. На этом все формальности заканчиваются.
Если же постройка возведена на территории, которая арендована у государства Израиль, оформление нового права собственности потребует дополнительных действий. Такие территории находятся в ведении управления земель Израиля. Государство – собственник большей части своих земель и территории, и периодически сдаёт их в аренду на разный срок (от 25 до 99 лет; наиболее распространённый вариант – 49 лет). В последнее время наметилась тенденция перевода государственных земель в частную собственность, спустя несколько лет после строительства на них жилых домов.
Нюанс, на который следует обратить внимание, приобретая такую недвижимость – факт уплаты аренды. Если арендная плата внесена за весь период, значит, всё в порядке. Если аренда оплачена не полностью, нужно обезопасить себя от возможных проблем и подать соответствующее заявление в МВД Израиля. В запросе поясните, что вы планируете приобрести жильё, находящееся на государственной земле, аренда которой уплачена не за весь договорной период. Высока вероятность, что разрешение на покупку вы получите. Отрицательный ответ вероятен в тех случаях, если вы являетесь гражданином одной из арабских стран или есть подозрение, что вы вели какую-либо деятельность, направленную против Израиля.
.JPG)
Если вы планируете приобрести доверенность в Израиле, имейте в виду, что ваше личное присутствие при оформлении сделки – не обязательное условие. Она может быть заключена на основании доверенности, при подготовке которой нужно следовать определенным правилам: документ должен быть заверен нотариусом или ответственным сотрудником консульства Израиля; на доверенности должна стоять печать-апостиль; действителен только оригинал доверенности; в тексте должно быть указано, что доверенность не может быть аннулирована. Кроме того, необходимо точно указать все данные квартиры или дома, которые вы собираетесь купить.
После того, как сделка оформлена, вам нужно будет подписать декларацию для предъявления в налоговые органы. Если вы находитесь за пределами Израиля, её нужно будет заверить подписью израильского консула. Передать декларацию налоговикам вы можете и лично, приехав в страну после завершения сделки и подписания договора. Помните, что налог должен быть оплачен в течение 50 дней после того, как договор подписан, а основным языком договора должен быть иврит. Допускается и двуязычный вариант.
Величина налога зависит от того, какова стоимость недвижимости, которую вы приобретаете. Внимательно ознакомьтесь с соответствующими цифрами в законе о налогах, поскольку ставки по налогам периодически изменяются.
На сегодня максимальная стоимость жилья, покупка которого не облагается налогом (при условии, что это первый приобретаемый вами объект недвижимости на территории Израиля), составляет чуть более полутора миллионов шекелей, а именно 1517 тысяч шекелей. Превышение этой суммы на 18,6% и менее (до 1799,60 тысяч шекелей) повлечёт за собой уплату налога в размере 3,5% от стоимости приобретаемого жилья. Приобретая недвижимость стоимостью свыше 4,6 миллионов шекелей (4642,75 тысяч шекелей), будьте готовы заплатить государству 5% от суммы сделки. Чем дороже квартира или дом, тем выше налог: для объектов недвижимости стоимостью до 15,6 миллионов (15675,8 тысяч шекелей) ставка налога составляет 8%, если цена ещё выше, налог увеличится до 10%.
Ещё 1-2% от суммы сделки вам придётся потратить на оплату услуг маклера.
Если вы совершаете покупку жилой недвижимости не в первый раз, налоги будут больше; их расчёт производится по другой схеме.
Важно! Взять ипотеку (процент по ней составляет 3-5%) могут только граждане Израиля.
Не все могут позволить себе приобрести уже построенный дом или готовую квартиру. В этом случае, когда жильё ещё строится, будьте особенно внимательны при оформлении документов. Защита прав покупателя обеспечивается банковскими гарантиями – это страхование ваших личных средств. В отдельных случаях возможно оформление страхового полиса. Любые сделки, не подкреплённые гарантией банка или страховой компанией, сомнительны. Особое подозрение должны вызывать предложения производить оплату поэтапно, по мере строительства дома.
Проверка легитимности застройщика и его действий обязательна! Действительно ли у него есть права на землю, правильно ли оформлено право собственности, предусмотрено ли в лицензии строительство зданий именно того типа, которое вам предлагают. В последнем случае речь идёт прежде всего об этажности: если застройщик имеет лицензию только на малоэтажное строительство, попытка продать вам квартиру на 20 этаже – прямой обман.
Ещё одна особенность покупки жилья у застройщика – услуги адвоката последнего оплачивает сам покупатель. Стандартная ставка – от полутора до двух процентов от суммы сделки. Рекомендуем не сильно полагаться на его объективность и, в свою очередь, также прибегнуть к услугам юриста, который прежде всего будет отстаивать ваши интересы. Обычно его гонорар составляет до 1,5 % от стоимости покупки.
Приняв решение о приобретении квартиры или дома в Израиле, не полагайтесь лишь на советы друзей и информацию, опубликованную на многочисленных интернет-сайтах. Обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом по вопросам недвижимости, чтобы предвкушаемое вами удовольствие от обладания жилой частной собственностью в Израиле не было омрачено неприятными сюрпризами.
